基本案情

　　2014年4月1日，柴某和张某签订1份房屋租赁协议，双方约定：张某将位于三门峡市某院内厂房承租给柴某使用。合同签订后，柴某履行了1年的房租义务，在该厂房内从事腻子粉加工产业。后因政府对该院周边卫生、环境进行综合整治，2014年6月6日，柴某从该厂房搬离，双方就房租问题协商未果，柴某起诉来院，要求张某立即退还原告租金48700元及逾期退还租金的违约金2000元。另查明，涉案厂房为临时建筑，并未取得相关许可手续及产权证明。柴某从事腻子粉加工行业，也并未提交相关营业执照。

裁判结果

　　三门峡市湖滨区人民法院作出(2014）湖民一初字第1683号判决书，判决被告张某返还原告柴某39768元。限本判决书生效后十日内付清。

裁判理由

　　 法院生效判决认为，原告柴某和被告张某签订的房屋租赁协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，被告张某称其厂房未办理相关许可手续，故其厂房为违法建筑，其在违法建筑基础上签订的租赁合同应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，原、被告双方因无效合同取得的财产，应当予以返还。但合同签订后，原告柴某已使用2个月零6天，对该部分费用应予扣除。原告柴某占有租赁物期间2个月零6天的占有使用费，参照双方合同约定的租金，应为4060元×2月＋（4060元÷30天）×6天=8932元，应予扣除。被告张某应返还原告柴某39768元，原告柴某已搬离该厂房，故无需再返还该厂房。原告柴某在签订合同时，未充分了解该厂房的产权问题，其本身亦有过错，故其要求被告张某支付违约金于法无据，本院不予支持。

以案说法

　　房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同作为租赁合同的一种特殊形式，应当符合《合同法》关于租赁合同以及一般合同的生效要求，而标的的合法是所有合同生效的首要条件，也是合同得以履行的基础。违法建筑正是由于缺少合法建筑所必需的规划许可或土地使用许可而不符合一般房屋租赁合同的标的要求。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”对照此规定，本案中张某的厂房，并未取得规划许可，应为违法建筑，显然不符合房屋租赁的标的要求。因此，张某和柴某所订立的房屋租赁合同应属无效合同。

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效后，合同双方相互返还，恢复签订合同时的状态，是无效合同处理的一般原则。然而，租赁合同与一般交付类合同存在明显的区别，合同一方出让租赁物的使用权，另一方支付对价，合同无效后租赁物已实际使用的时间无法返还，相对要求出租方返还租金则显失公平。

　　因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。这是为了解决房屋租赁合同无效后相互返还过程中出现不公平情形的特别规定。房屋租赁合同无效后，房屋已经实际使用的，出租人按照合同约定租金标准要求租金，既符合当事人的意思，也符合交易公平的要求。