基本案情

　　崔某（乙方）、三门峡市某置业经纪有限公司（丙方）与王某（甲方）于2009年8月27日签订买卖合同，约定：甲方现自愿自己的一套房产出售给乙方，乙方对该房屋做了充分了解，自愿购买该房产。该房屋的成交价为人民币贰拾玖万捌仟元（298000元）。甲方保证乙方所购的房产具有法律意义上的100%产权。甲方必须保证该套房在交付乙方之前，将所有费用全部交清，交接之后所产生的费用由乙方承担。

　 合同签订后，同日，崔某交付王某定金10000元，王某向其出具收条一张，载明今收到崔某购房定金10000元。剩余款项崔某未支付，王某也未交付房屋。2011年9月30日，王某将上述合同所涉及的房屋卖给赵某，房款贰拾柒万元，并交付使用至今。崔某以王某未履行合同为由，诉至本院。

　 庭审中，崔某变更诉讼请求为请求被告退还购房定金一万元并赔付违约金贰万元，赔偿房屋差价损失20万元及原告已支付的中介费3000元。

裁判结果

　　三门峡市湖滨区人民法院2014年10月15日作出（2014）湖民一初字第1499号判决书，判决被告王某返还原告崔某购房定金5000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

裁判理由

　　法院生效判决认为：崔某与王某签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性和禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同中对履行期限和履行方式没有约定，崔某在合同签订当日交付定金10000元后，一直未缴纳剩余房款。双方对履行期限和履行方式也未达成补充协议，根据法律规定，可以依照交易习惯确定，但是崔某在其同王某房屋买卖合同后长达两年的时间仍未交余款，也为要求履行合同，其自身存在违约行为，应承担合同履行不能的相应责任。王某在崔某交纳定金后，王某没有证据证明其及时向崔某催促交纳剩余房款，在合同未解除情况下，将房屋卖给他人，致合同履行不能，自身也存在一定过错，故其也应当承担部分责任，结合本案房屋已经被出卖的事实，双方均有过错，本院酌定王某返还定金5000元为宜。

以案说法

　 《合同法》第115条规定：“ 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。前述规定内容即俗称的“定金罚则”。

　“定金罚则”适用条件有三。一是必须有违约行为。违约行为的存在时适用“定金罚则”的前提。违约行为是只不按合同约定履行债务的行为，其表现形式多种多样，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等情况。二是必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现，这是适用“定金罚则”的基本条件。三是违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致“定金罚则”的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用。

　 此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

　 本案中崔某在其同王某房屋买卖合同后长达两年的时间仍未交余款，也为要求履行合同，其自身存在违约行为，应承担合同履行不能的相应责任。王某在崔某交纳定金后，王某没有证据证明其及时向崔某催促交纳剩余房款，在合同未解除情况下，将房屋卖给他人，致合同履行不能，自身也存在一定过错，故其也应当承担部分责任