【案情】

　　原告王利亚

　　被告河南省五金交电化工公司卢氏县公司。

　　第三人薛茂生

　　第三人杨冬粉

　　原告王利亚诉称：1996年8月25日，原告与被告卢氏县五交化公司签订房地产租赁合同，租用被告南侧仓库5间及北邻空院进行饭店经营，合同期限为5年。1998年8月20日，原告为扩大经营规模，又与被告签订房地产租赁合同，租用该空院北侧仓库3间，期限5年。原告经营“快活林美食府”至今。2000年上半年，原告得知被告在未履行通知原告义务的情况下，擅自将原告租用的空院及部分房产卖与第三人，非法剥夺了原告的优先购买权。原告找被告及第三人多次协商无果。现在第三人受让的房地产直接影响了原告的经营，空院四周都是原告经营的餐厅和院落，第三人从中间这么一隔，致原告无法经营，第三人占用也极不方便。请求依法确认被告与第三人的房地产买卖关系无效，确认原告对该宗房地产的优先购买权，并判令被告将该宗房地产以原价卖给原告。

　　被告卢氏县五交化公司辩称：1、被告与原告签订的仓库承包合同明确为承包关系，而非租赁关系。2、承包合同的承包范围只是仓库房屋本身，而不包括空院。3、原告对本案争执的土地不享有优先购买权，被告不负有法律上的通知义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　第三人薛茂生、杨冬粉述称：1、原告与被告签订的是仓库承包性质的合同，而非租赁的性质，原告基于承包的法律关系，依法不能援引优先购买权的法律规定，原告不享有优先购买权。2、原告与被告签订的承包合同范围并不包括院落，更不包括仓库区（现在的卫校）。3、土地使用权依法不存在优先购买权。请求驳回原告的诉讼请求。

　　1996年8月25日，原告王利亚与被告卢氏县五交化公司签订承包仓库合同书，租赁被告东大门南侧仓库5间及北邻空院自办营业执照，开办“快活林美食府”，月租金1000元，期限5年（自1996年9月1日至2001年8月31日止）。合同约定，被告同意将其北边仓库区的场院供原告免费使用。同年9月份，原告开业时因经营需要，经被告同意，原告在5间仓库墙北西头修建厨房一间，被告在墙北东头修建厨房一间。原、被告口头补充约定将被告修建的厨房租给原告，原告每月交租金100元。原、被告按合同约定及口头约定顺利履行各自权利义务。1998年8月20日，原告因扩大经营，又与被告签订承包仓库合同书1份，租赁被告空院北侧仓库3间。合同约定原告租用被告仓库3间（空院），每月租金500元，期限5年（自1998年9月1日起至2003年8月31日止）。原告进行装修后，自1998年12月份投入使用。1999年9月2日，三门峡市中级人民法院执行马书文等641户申请执行被告一案时，对被告的财产进行评估后，通知将被告所有的财产自原告经营的“快活林美食府”（被告原5间仓库）北墙起11.3米处东西向划分割线，分割线以南财产归被告所有，分割线以北的财产归李书文等641户申请执行人。同年9月3日，被告在未告知原告的情况下，与第三人签订国有土地使用权转让协议书一份，约定将“快活林美食府”房北滴水以北至11.3米分割线处空院和被告东大门北侧门面房一间转让给第三人杨冬粉，协议约定土地按每平方米350元价格，门面房按评估价格；第三人在协议签订后5日内予交30000元，余款待第三人实际占用土地使用权后付清；第三人办理相关手续后门面房租金由被告代收。第三人薛茂生于1999年11月30日按每平方250元价格交给被告转让费56500元，于同年12月21日办理卢国用（1999）字第781号国有土地使用证，确认其享有使用权面积为245.21平方米。后经丈量，自“快活林美食府”房北滴水至三门峡市中级人民法院划分的分割线宽度为10.8米，第三人于2001年9月12日办理（2001）卢国用（2001）字第042号国有土地使用证，确认其使用权面积为234.36平方米。第三人已按协议约定收取门面房一间房租至今。1999年9月28日，原告经过河南河山律师事务所从马书文等641户手里取得中院划定的分割线以北空院及紧邻的原告承包的库房和被告使用的房屋共8间的所有权。2000年7月份，原告在卢氏县人民法院执行被告过程中取得被告南侧仓库5间即“快活林美食府”的所有权。原告与被告及第三人协商受让被告转让给第三人的房地产无果，遂起诉到法院。本案在审理过程中，经本院主持调解，原告从方便经营的角度出发，主张第三人退出受让的房地产，原告替代被告补偿第三人利息损失；第三人主张其对受让房地产的合法所有权，原告给其支付使用费可以使用其受让的地产；被告表示尊重原告与第三人达成的一致意见。因原告与第三人各执已见，调解未能达成一致意见。

　 【审判】

　 灵宝法院审理认为，原告与被告签订承包仓库合同书2份，承包被告的库房及空院自办证照，经营饭店，被告收取约定的固定承包费，原、被告签订的合同性质实为房地产租赁性质。我国法律对出租人出卖房屋的，明确规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对出租人转让出租土地方面目前尚无明确法律规定，但根据我国法律的有关立法精神和我国民法的公平原则，被告转让其出租给原告使用尚在租赁期内的土地使用权时应在转让前告知原告，原告在同等条件下享有优先受让权。故被告与第三人就该部分土地使用权的转让协议无效，被告与第三人彼此返还。被告在转让该上述部分土地使用权时，原告在同等条件下享有优先受让权。原告要求确认被告与第三人就东大门北侧门面房一间转让行为无效，因该间门面房不在原告的承租范围内，故原告该部分请求不能成立，本院不予支持。原告要求将被告转让给第三人的房地产以同等价格转让给原告，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条及相关政策之规定，判决如下：

　　一、被告河南省五金交电化工公司卢氏县公司与第三人杨冬粉签订的国有土地使用权转让协议中除东大门北侧门面房一间外的土地部分协议无效。被告返还第三人土地转让费，第三人返还被告土地。

　　二、原告王利亚在同等条件下享有优先受让权。

　　三、驳回原告王利亚的其他诉讼请求。

案件受理费100元，其他诉讼费400元，合计500元。由被告河南省五金交电化工公司卢氏县公司负担。

　　宣判后，王利亚、杨冬粉、薛茂生均不服判决，向三门峡中级人民法院提出上诉。二审中，经调解，双方自愿达成协议：

　　一、杨冬粉购买卢氏县医院西侧原五交化前院南北11.3米（有争议南北长公分，双方付款凭证为准，据实进行结算）东西长21.7米，除大门北侧门面房一间（南北长3.5米，东西长6米）外，其余土地使用权归王利亚所有。

　　二、王利亚支付杨冬粉原付五交化土地使用费每平方米350元，除去大门北侧小房一间苗1平方米，王利亚支付杨冬粉224.21平方米土地使用费价款78473.5元。

　　三、王利亚购五交化仓库邻街1.5间房屋及土地使用权归杨冬粉所有，南北长8.10米，东西长5.37米，杨冬粉每平方支付王利亚700元，杨冬粉应支付王利亚43.497平方米土地使用费及房款30447.9元。

　　四、王利亚总成绩和去杨冬粉应付的30447.9元外，王利亚应支付给杨冬粉碎8025.6元。本调解书生效后30日内付清。

　　五、王利亚给杨冬粉1.5间房屋东西长5.37米，南北长8.10米，办理过户土地出让金由王利亚承担。

　　六、王利亚给杨冬粉的1.5间房屋应保持现状至城市规划强制改造为止。双方均不得随意改建。

　 【评析】

　　这是一起涉及承租人对承租房屋优先购买权的案件，全案的争执焦点是承租人对承租房屋附属的土地是否也有优先购买权。在审理过程中，也存在着两种截然不同的观点：一种观点认为，原、被告之间所签合同中明确约定了承租房屋的面积，其中并不包括院落，同时，法律也只规定了承租人对承租房屋有优先购买权，而没有规定对承租的土地有优先购买权，所以原告的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。第二种观点认为，双方争议的院落可以视为原告承租房屋的附属土地，根据房地产的“地随房走”的原则，原告对该院落也有优先购买权。

最终一审法院采纳了第二种观点。

　　首先，双方争执的院落应当视为原告承租房屋的附属土地。根据我国城市及农村的建房习惯，房屋占用范围内的土地应当由房屋实院建筑占用的土地和相关的院落两部分构成。在本案中，在原告承租库房之前，这块场地正对五间库房的大门，是进出库房的通道，也是排水、采光、通风的重要途径。在原告承租开办饭店之后，也是用来修建厨房、厕所、停车，堆放杂物。这五间建筑无论是用做仓库还是用做饭店，离开了这块土地，其功能将无法实现，使用价值将大大降低，甚至于毫无价值。将该块土地与相邻房屋分割开来，将严重影响房屋的使用功能。虽然双方在合同中并没有明确约定该院落在承租范围之内，但从合同的实际履行过程中也可以看出，双方对原告使用该院落是认可的，原告在征得被告的同意之后，在该院中盖有一间小厨房，被告后来也盖了一间厨房租给原告使用。因此，该院落的土地可视为原告承租房屋的附属土地。

　　我国相关的法律也都确立了“地随房走”这一原则，其目的就是充分发挥房地产使用效能及效率，便于生产、便于生活。建设部制定的《城市房地产转让管理规定》第五条明确规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋合同范围内的土地使用权同时转让”。《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋所有权和访房屋占用范围内的土地使用权，也同时转让、抵押。”

法律没有明确规定的，可依照法律原则处理案件。虽然随着我国法制化的进程，法律与法规也日渐完善，但是民事纠纷形式多样，法律制定者在制定法律时不可能考虑得面面俱到。因此对于法律没有明文规定的，可以依照法律精神及原则处理纠纷。没有法律原则的可以依照民间习俗处理，也就是所谓的“有法条依法条，无法条依原则，无原则依习俗”。总之对于民事纠纷，法院要尽可能地做出判决，以此来规范民事行为，达到稳定社会，促进经济发展的目的，尽量不要以“法律没有明文规定”为由将纠纷推至门外。

　　我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条也规定：“出租人出卖房屋，应提前8个月通知承租人，承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未能按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　以上是关于承租人的优先购买权的法律规定，优先购买权是承租人基于租赁关系而依法享有的一项特别优先权，同时也是出租人因租赁关系而产生的一项义务。应当说，该项权利是一般承租人都享有的权利，不论是动产租赁还是不动产租赁。由于房屋租赁的特殊性，所以法律专门对房屋租赁中的优先购买权做出了规定。

　　虽然法律规定了承租人对租赁的房屋有优先购买权，但对租赁的土地是否有优先购买权却未做规定。此案中，因为离开了这块土地，租用的库房价值就无法实现，所以灵宝法院认为双方争议的土地应当是库房的附属土地。五交化公司在未告知王利亚的情况下，将土地转让给他人，侵犯了王利亚的合法权益，土地转让协议无效。

　　在这个案件中，法院提出的调解方案是基于对双方互惠互利，有利于充分发挥土地及房产的功能。但是由于双方各执己见，调解未能成功。灵宝法院最后依据法律原则做出判决也是符合法律精神的。最终该案在二审中，双方基本上采纳了原灵宝法院提出的调解方案，使该纠纷得到了圆满的解决。