2001年9月份，河南省灵宝市城关镇居民张岩刚的住房因城区改造被拆迁，建设部门给他在该市新华西街解决门面地皮60平方米，由其投资建设私房。由于张岩刚资金不足，无力建设，两年多来，这块地皮一直闲置在那里。眼看着城建部门规定的最后建设期限就要临近，如果不能按照规划将房子建起来，城建部门将会按照规划收回这块地皮，张岩刚不免有些着急。

　　2003年10月份，张岩刚通过中间人杨社旗认识了个体医生李建文，双方达成了一份房产转让协议。协议约定，由李建文出资29万元，张岩刚负责建房，签协议时李建文付购房款15万元，主体建成后再付5万元，到2004年7月工程全部竣工后，房屋交付给李建文，李建文再付8万元。张岩刚再负责把土地使用证、房产使用证办到李建文名下，费用由李建文负担，李建文将剩余1万元付给张岩刚。因建筑成本远远低于29万元，对双方都有利，这份协议在两人看来是十分公平的。

　　协议签订后，李建文当即付给张岩刚15．2万元，张岩刚也开始按照约定建房。但到了2004年7月房屋主体建成后，李建文按照约定和杨社旗一同向张岩刚支付5万元时，却被张岩刚拒绝了。张岩刚的理由是他现在不卖房子了，要卖的话至少得付36万元。李建文无奈将5万元公证提存，并向法院提起了诉讼，要求张岩刚按照约定继续履行合同。

　　庭审中，张岩刚称，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的；未依法登记领取权属证书的房地产都不得转让，这个房屋产权属于家庭共有，原本打算自住，自己一时脑热就签了协议，现在妻子与儿女知道此事后，坚决不同意将房屋转让。这个房屋没有办理产权证，转让时也没有到管理部门办理过户登记手续，况且还侵犯了共有人的权益，因此属于无效协议。

　　李建文认为，这个协议是在张岩刚家里签订的，他的妻子当时就在场，对房子转让一事一清二楚，而当时张岩刚的妻子并没有表示出任何的不满意。这个情况中间人杨社旗可以出庭证明。

　　灵宝法院审理认为，夫妻之间存在着家事代理，在签订协议时，张岩刚的妻子在场，并未表示异议，应当认为其默认同意。同时，办理房屋过户手续是履行合同内容的问题，不影响房产买卖合同的效力，根据合同约定，办理房产过户登记手续的义务在张岩刚，张岩刚不去办证应当认为其违约，不能把违约行为作为合同无效的理由，因此判决张岩刚继续履行合同，将已建成的房屋交付给李建文。（文中人物均为化名）

解析1

　　必须办理过户登记房屋买卖合同才能生效？

　　此案中，张岩刚辩称，房屋转让必须到管理部门办理过户登记才能生效，那么是否如此呢？

　　何冠军（灵宝市人民法院法官）：

　　城镇房屋买卖必须到房屋管理部门申请办理产权转移登记，这是众所周知，没有异议的。国务院1983年12月17日发布施行的《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，买卖双方须到房屋所在地房管机关办理手续。”由此可见，城镇房屋买卖要办理过户登记是法规的要求，而不是可办可不办的。

　　虽然有关法规均规定房屋所有权因买卖赠与等原因转移，需在一定期限内申办登记过户手续，但并没有进一步明确指出，当事人原来签订的房屋买卖合同要等登记过户才能生效。因此，我们不能擅自推断登记过户就是房屋买卖合同成立的法律特定形式。

　　由于房地产市场特别是商品房的交易价格变化快，升跌幅度大，当事人必须及时抓住时机决定买卖，否则，机会稍纵即逝，在这种情况下，如以登记过户作为合同成立的要件，而登记过户往往由于各种客观原因难以及时办理，则合同迟迟不能生效，双方的权利、义务不能及时确定，发生法律约束力，当事人任何一方都可以随时反悔，使对方原来签订合同的目的难以保证实现，这就严重影响了合同的严肃性，使交易始终处于不安定状态，不仅无法保护善意一方当事人的利益，还会使恶意的当事人有机可乘。

　　最高人民法院1999年12月19日颁布的《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而对房屋买卖合同，法律法规恰恰只规定应当办理登记手续，未规定登记才能生效，所以房屋买卖合同只要依法成立即产生法律效力，而登记过户是转移房屋所有权应履行的手续，是履行合同内容的问题，不影响买卖房屋合同的效力。

　　此案中，根据双方的约定，办理房产过户登记手续的义务在张岩刚，张岩刚不去办证是一种违约行为，应当承担违约责任，而不能将这种违约行为作为合同无效的理由。

解析2

　　未竣工的房屋是否可以转让？

　　《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”那么，本案中房屋正在兴建中，没有房屋产权证书，是否可以转让呢？

　　贾万超（灵宝市人民法院法官）：

　　法律之所以规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是因为房地产未依法登记领证说明该房地产来源不明、归属不明。对于归属不明的房地产如果进入市场流通，则违背了市场交易中房地产必须权属明晰的规则。不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。所以说如果产权清晰，则不能适用该款规定。

　　例如当前的房地产开发中，房地产开发公司为了筹措建设资金，采取预售房屋，提前收购房款的办法，由此签订的房屋预售合同不可能等到开发公司取得产权证书或者登记过户后才生效，因为预售房屋属在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工装修时间，预售单位不可能在签订合同时已取得产权证，也根本不存在产权过户的前提条件。如果以未取得权属证书为由而不允许对待建房屋进行转让，则就无法实现房屋预售。

　　《城市房地产管理法》第三十八条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”也就是说，法律只要求已建成房屋转让时要持有房产证。对于未建成房屋由于不可能取得产权证，因此不属于《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的禁止范围。

解析3

　　日常家务事夫妻可否一方做主？

　　在此案中，由于该房是在建房屋还未竣工，没有取得产权证书，无法认定张岩刚的妻子儿女是该房屋的共有人，但假如此房建成后属于张岩刚与妻子共有，那么如果张岩刚未经妻子书面同意私下里将房屋转让给他人，这个转让行为是否有效呢？

　　何冠军：这就牵涉了家事代理权的问题。家事代理权，亦称夫妻代理权或者日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说，一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。比如，在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品，出借钱财物品，签订房屋租赁协议等等。

　　对于家事代理权，我国法律虽未作规定，但在审判实践中，我国是承认家事代理权的。

　　最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这一解释是目前我国审判实践中适用家事代理制度的最直接的证据。

　　家事代理有以下三个方面的特征：（1）主体身份特殊。代理与被代理人之间的特定身份关系一般限定在夫妻关系、父母子女关系。（2）代理内容特殊。一般限定为处理家庭日常事务或者一般家庭财产。（3）相对人分辨代理人的逾权代理行为难度较大。对于夫妻来说，他们在婚姻家庭生活中具有完全平等的法律地位，双方对家庭事务具有平等的处理权利，由于家事是繁琐和高频率地持续发生，加之市场经济条件下，人们生活节奏加快和夫妻间固有的亲密身份关系，使得夫妻客观上不可能也无必要事无巨细地事必躬亲地共同处理每一件家事，这就产生了夫妻相互代理的迫切性和客观性。

　　构成家事代理的相对人必须为善意的、无过失的，如果夫妻一方与相对人恶意串通，故意损害另一方的权益，则不构成家事代理，所发生的法律关系对另一方是无效的。

　　对于房地产交易，因为法律已经规定要共有人书面同意。如果产权证书上没有其他家庭成员的名字，虽然有可能其他家庭成员为共有人，但因相对人无法知道有共有人，所以相对人没有恶意，也无过错，在这种情况下就构成家事代理。但如果产权证书上已载明了有其他共有人，没有经过其他共有人的书面同意，就不构成家事代理，房屋转让必须经过共有人的书面同意。

　　此案中，由于要过户的房屋还未建成，没有房产证，李建文无从知道该房屋是否还有其他的共有人，而且在签订协议时张岩刚的妻子还在场，并未明确表示反对，因此即便是此房是张岩刚夫妻二人共有的，这个转让协议也是合法的，因此，张岩刚以侵犯了共有人的权益为由称协议无效不能成立。

　

2004.11.19 《大河报》今日说法